Choisir son bail : commercial, professionnel ou précaire en fonction de son activité

Bail commercial ou bail professionnel ?

Lorsque l’on se lance dans une activité indépendante et qu’un local est nécessaire à l’accomplissement de celle-ci, il peut être difficile de savoir à quel type de bail il faudra se soumettre. Voici quelques réponses :

Pour savoir quel type de bail doit être conclu, il faut se référer à l’activité exercée. En effet, en exerçant une activité professionnelle exclusivement civile, c’est le bail professionnel qui s’applique de plein droit. En effet, la forme sociale (exemple SARL, société commerciale par la forme) est indifférente pour l’applicabilité de ce statut, puisque c’est la nature de l’activité exercée qui est considérée. Les parties peuvent néanmoins préférer conclure un bail commercial même lorsque l'activité est civile.

Inversement une activité commerciale ne peut être exercée dans le cadre d'un bail professionnel. Un commerçant devra alors forcément exercer son activité dans le cadre d’un bail commercial (ou précaire).

Tableau comparatif : bail commercial / bail professionnel 

L'indemnité d'éviction du bail commercial 

En cas de non-renouvellement du bail commercial par le propriétaire, ce dernier est tenu de verser, sauf exception, une indemnité d'éviction au locataire dont le montant peut être, égal à la valeur estimée du fonds de commerce augmenté des frais normaux de déménagement et de réinstallation. 

Bail commercial ou bail précaire ?

Le bail précaire est un bail dérogatoire au droit commun et se conclut pour une durée maximale de deux ans, renouvellement inclus.

Si, au bout de deux ans, le preneur reste et est laissé en possession, qu’il y ait renouvellement exprès du bail ou conclusion d’un nouveau bail, celui-ci sera automatiquement requalifié en bail commercial.

Si le souci du locataire est avant tout la stabilité, celui-ci a intérêt à opter pour le statut des baux commerciaux, car même si le bailleur dispose de plusieurs possibilités d'éviction de son locataire, celle-ci ne peut intervenir que dans les cas fixés par la loi, à défaut cela le contraint à verser une indemnité d'éviction au locataire.

Si la préoccupation principale du locataire est de pouvoir quitter les lieux quand il le souhaite, le statut du bail précaire paraît le plus adapté. En effet, il s’agit d’une solution avantageuse pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement. Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite.

Le propriétaire peut également trouver son intérêt à signer un bail précaire, le contrat ne l'obligeant pas à verser une indemnité d'éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).